A Z generáció lakhatási kihívásai és aspirációi a mai Magyarország lakáspiacán

Attila József Vafnóczki

doi:10.32976/stratfuz.2026.25

Authors

Attila József Vafnóczki Hungarian University of Agriculture and Life Sciences

DOI:

https://doi.org/10.32976/stratfuz.2026.25

Keywords:

Generation Z, housing affordability, real estate market cycles, tax wedge

Abstract

This study examines the housing aspirations, wage expectations, and future outlook of Generation Z—the “digital natives”—as they enter the labor market in Hungary, within the context of the macroeconomic environment and real estate market cycles. The aim of the research is to uncover the disparity between the labor market expectations of students in higher education and the realities of the domestic housing market, as well as the price levels that have deviated from fundamental values. The methodology is based, on the one hand, on a primary, quantitative questionnaire survey conducted on a sample of 171 respondents, and on the other hand, on a secondary analysis drawing on the databases of the Hungarian Central Statistical Office (KSH), Eurostat, and the OECD. The results highlight that while the respondents’ net wage demands —taking into account their status as career starters and sectoral averages—can be considered fundamentally rational, the current high tax wedge and the drastic levels of the nominal and real wage indices do not provide sufficient coverage to finance independent housing. Among EU countries, Hungary has one of the highest tax wedges and one of the lowest incomes; moreover, over the past 10 years, the housing price index in Hungary has exceeded the EU average by 200%.

Author Biography

Attila József Vafnóczki, Hungarian University of Agriculture and Life Sciences

PhD student, Hungarian University of Agriculture and Life Sciences, Doctoral School of Economic and Regional Sciences

References

Anderson, L., Driggers, A., Dubose, D., Epps, L., Hristov, S., Lee, J., Taylor, E. S. J., & Turnage, A. (2018). Habitat for humanity: An exploratory study on homeownership quality of life. https://hdl.handle.net/1969.1/187031

Arthur, B. L., & Stephen, M. (2024). The Trump economic miracle: And the plan to unleash prosperity again. Post Hill Press.

Árva, L. (2025). A globalizált erőforrás. Profunditas Kft.

Beck, M. (2024). Impact of tax policy on employment. UK Parliament. https://lordslibrary.parliament.uk/impact-of-tax-policy-on-employment/

Békés, G., Horváth, Á., & Sápi, Z. (2016). Lakóingatlanárak és települési különbségek. Közgazdasági Szemle, 63(12), 1289–1323. https://doi.org/10.18414/KSZ.2016.12.1289

Bleck, A., & Liu, X. (2018). Credit expansion and credit misallocation. Journal of Monetary Economics, 94, 27–40. https://doi.org/10.1016/j.jmoneco.2017.09.012

Campbell, J. Y., & Shiller, R. J. (1988). The dividend-price ratio and expectations of future dividends and discount factors. The Review of Financial Studies, 1(3), 195–228. https://doi.org/10.1093/rfs/1.3.195

Ertl, A. (2022). A magyar lakbérstatisztika története = The history of Hungarian housing rent statistics. Statisztikai Szemle, 100(1), 68–91. https://doi.org/10.20311/stat2022.1.hu0068

Eurostat. (2024). Eurostat. 2024. Distribution of population by tenure status, type of household and income group: EU-SILC survey. https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ILC_LVHO02/default/table

Garai-Fodor, M., & Jäckel, K. (2018). Kvalitatív kutatási eredmények a Z generáció körében – milyen karrierről álmodnak, milyen munkahelyen dolgoznának szívesen a „Z”-k. In Vállalkozásfejlesztés a XXI. században, VIII (pp. 70–80). Óbudai Egyetem Keleti Károly Gazdasági Kar.

Goodman, A. C., & Thibodeau, T. G. (2008). Where are the speculative bubbles in US housing markets? Journal of Housing Economics, 17(2), 117–137. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2007.12.001

Gorjanecz, G., & Lukovszki, L. (2025). Két ország, két út: Minimálbérrel élők adóterhei és jó(l)léte Írországban és Magyarországon. Közgazdasági Szemle, 72(5), 488–515. https://doi.org/10.18414/KSZ.2025.5.488

Harnos, L. (2018). Cycles of the housing market in Hungary from the economic crisis until today. Naše Gospodarstvo/Our Economy, 64(2), 3–14. https://doi.org/10.2478/ngoe-2018-0007

Hegedüs, C. (2017). Ingatlanpiaci árak változása Magyarországon: kormányzati támogatások, hitelkonstrukciók (BA szakdolgozat). BCE Gazdálkodástudományi Kar, Befektetések és Vállalati Pénzügy Tanszék. http://publikaciok.lib.uni-corvinus.hu/publikus/szd/Hegedus_Csilla.pdf

Hegedüs, J., & Székely, J. (2022). Lakásárak, jövedelmek és területi egyenlőtlenségek. In Kolosi T., Szelényi I., & Tóth I. G. (Eds.), Társadalmi Riport 2022. (pp. 71–91). Budapest: TÁRKI Társadalomkutatási Intézet Zrt. https://doi.org/10.61501/TRIP.2022.4

Huszár, Á., Balogh, K., & Győri, Á. (2020). A társadalmi mobilitás egyenlőtlensége a nők és a férfiak között. In Mobilitás és integráció a magyar társadalomban (pp. 41–63). Argumentum Kiadó; Társadalomtudományi Kutatóközpont. https://real.mtak.hu/118372/

Ikromov, N., & Yavas, A. (2012). Asset characteristics and boom and bust periods: An experimental study. Real Estate Economics, 40(3), 603–636. https://doi.org/10.1111/j.1540-6229.2012.00333.x

Kovács, Z., Szabó, B., & Székely, G. (2005). A lakáspiaci dinamizmus néhány jellemzője Magyarországon. Statisztikai Szemle, 83(5), 461–479. https://www.ksh.hu/statszemle_archive/2005/2005_05/2005_05_001.pdf

KSH. (2020). Folyamatban lévő kutatások – Lakbérindex-számítás. https://www.ksh.hu/docs/hun/xftp/stattukor/lakberindex_szamitas/2011/index.html

KSH. (2025a). Keresetek. https://www.ksh.hu/gyorstajekoztatok/ker/ker2509.html

KSH. (2025b). KSH–ingatlan.com-lakbérindex, 2025. Szeptember – KSH Kísérleti statisztika. https://www.ksh.hu/s/kiserleti-statisztika/kiadvanyok/kshingatlancom-lakberindex-2025-szeptember/

KSH. (2025c). Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2025. II. negyedév – Központi Statisztikai Hivatal. https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2025-ii-negyedev/index.html

Mayer, C. (2011). Housing bubbles: A Survey. Annual Review of Economics, 3, 559–577. https://doi.org/10.1146/annurev.economics.012809.103822

McCrindle, M., & Wolfinger, E. (2010). Az XYZ ábécéje: A nemzedékek meghatározása. Korunk, 21(11), 13–18. https://epa.oszk.hu/00400/00458/00562/pdf/EPA00458_korunk_2010-11_013-018.pdf

OECD. (2019). Taxing wages 2019. OECD Publishing. https://doi.org/10.1787/tax_wages-2019-en

Pálffy, Z. (2021). A Z generáció motiválása és megtartása a munkahelyeken. In A. Makkos, P. Kecskés, & V. Kövecsesné Gősi (Eds.), „Kizökkent világ”: Szokatlan és különleges élethelyzetek: A nem-konvencionális, nem „normális”, nem kiszámítható jelenségek korszaka? – XXIV. Apáczai-napok Tudományos Konferencia tanulmánykötete (pp. 116–124). Széchenyi István Egyetem Apáczai Csere János Kar.

Pári, A., & Horváth-Varga, A. (2021). A fiatal és idős generációk támogatása a járvány alatt = Expanding Support for Young and Elderly Generations During the Pandemic. KAPOCS, 4(1), 70–77. https://doi.org/10/1/KAPOCS.2021.1-2.8.pdf

Pintér, D. G. (2015). Nem a Z-generáció butább, csak az oktatás ragadt a 20. században. Média 2.0. http://media20.blog.hu/2015/10/09/a_z-generacio_szamara_alkalmatlan_a_jelenlegi_oktatas

Reinikainen, H., Kari, J. T., & Luoma-aho, V. (2020). Generation Z and organizational listening on social media. Media and Communication, 8(2), 185–196.

Ruzsa, R. C. (2018). „Z” generáció fő jellemzői és a várható munkerő-piaci kihívások = Main characteristics of generation Z and the challenges to come in the labour market. Közép-Európai Közlemények, 11(3), Article 3.

Steigervald, K. (2025). Generációk harca a figyelemért—Hogyan tanuljunk egymástól, egymásért? Partvonal.

Thuma, O. (2016). Generációs különbségek a munka és az iskola világában. In Fenyvesi É. & Vágány J. (Eds.), Korkép: XXI. századi kihívások (pp. 212–232). Budapesti Gazdasági Egyetem. https://doi.org/10.29180/KORKEP.2016.10

Tóbi, I., & Törőcsik, M. (2013). A fiatalok fogyasztása, tartalomfogyasztása – irodalomkutatás. Pécsi Tudományegyetem. https://ktk.pte.hu/sites/ktk.pte.hu/files/images/szervezet/intezetek/mti/tobi_torocsik_a_fiatalok_fogyasztasa_tartalomfogyasztasa_-_irodalomkutatas_2013.pdf

Vafnóczki, A. J. (2025). Egyetemi hallgatók motivációs tényezőinek és preferenciáinak vizsgálata a munkahely választás tekintetében. Studia Mundi – Economica, 12(2), 58–71. https://doi.org/10.18531/sme.vol.12.no.2.pp.58-71

Valuch, T. (2013). Magyar hétköznapok: Fejezetek a mindennapi élet történetéből a második világháborútól az ezredfordulóig. Napvilág Kiadó. https://real.mtak.hu/10217/1/Valuch%20book%20impr%201-348-1.pdf

Vaszari, T. (2025). Ingatlanbefektetés és menedzsment. MSPR Üzleti Iskola.

Vértesy, L. (2018). A lakhatás megfizethetősége: Lakbérek és albérletpiac (MPRA Paper No. 90292). Munich Personal RePEc Archive. https://mpra.ub.uni-muenchen.de/90292/